在過去(qù)的2022年，華南(nán)區域商(shāng)業迎來一(yī)系列重大(dà)利好，引發了行業和市場的廣泛關注。
先是4月20日大(dà)悅城控股商(shāng)業與黃埔文化集團簽訂輕資(zī)産管理輸出協議，将在黃埔區科學城落地全新産品
「大(dà)悅彙」，标志(zhì)着大(dà)悅城正式進駐廣州。
而後，太古地産與深圳福田區簽署戰略合作協議，北(běi)京華聯（SKP所屬集團）與廣州市政府簽署戰略框架協議，
太古地産加碼廣州、将在聚龍灣打造高端濱水商(shāng)業地标，華潤萬象生(shēng)活将首進廣州、在白(bái)鵝潭打造高端商(shāng)業綜合體(tǐ)……
可以說，華南(nán)商(shāng)業的躍遷，已近在眼前。
而對于拉開(kāi)這一(yī)系列利好消息序幕的大(dà)悅城來說，廣州黃埔大(dà)悅彙的意義十分(fēn)重大(dà)：
大(dà)悅城控股商(shāng)業首進廣州的第一(yī)個作品；
大(dà)悅城控股商(shāng)業在華南(nán)的首個輕資(zī)産項目；
全新産品線「大(dà)悅彙」的首次落地；
大(dà)悅城控股商(shāng)業華南(nán)大(dà)區首秀（将于今年率先亮相）……
接下(xià)來，我(wǒ)們将對這座備受關注的大(dà)悅彙進行一(yī)次全面梳理，希望能給到關注大(dà)悅城以及華南(nán)市場的諸位以參考。
看點1：全新産品線「大(dà)悅彙」
相較于以18-35歲城市新生(shēng)代及青年爲核心客群、打造城市級時尚潮流中(zhōng)心的大(dà)悅城，全新産品大(dà)悅彙的顯著差
異主要體(tǐ)現在客群結構和定位兩大(dà)維度：
從客群結構來看，大(dà)悅彙主要面向項目周邊25-45歲城市新中(zhōng)産及家庭客群，他們的顯著特征是注重生(shēng)活品質，
既悅己享受，也重視與家人、朋友的情感連接；
從定位來看，大(dà)悅彙以「生(shēng)活文化」爲品牌本質，以區域客群的高頻(pín)美好生(shēng)活需求爲經營導向，旨在提供生(shēng)活化、
情感性的服務體(tǐ)驗。
延續以上兩大(dà)維度的特征，大(dà)悅彙在空間場景上更注重休憩和社交氛圍的營造，在品牌組合上因地制宜、更具靈
活性，旨在爲周邊客群提供豐富的生(shēng)活體(tǐ)驗。
簡言之，「一(yī)城一(yī)色」的大(dà)悅城在引領城市的時尚潮流走向，而大(dà)悅彙則旨在提升所在區域/社區的生(shēng)活幸福感。
看點2：「事業高地」與
「生(shēng)活窪地」反差下(xià)的黃埔科學城
近兩年我(wǒ)因工(gōng)作關系多次造訪廣州黃埔科學城，總體(tǐ)感受是：這裏适合搞事業，但不适合生(shēng)活。
在以煙火(huǒ)氣著稱的廣州，黃埔科學城略顯格格不入。
從各項數據來看，黃埔區以及其發展重心科學城無疑是「事業高地」：
-2022年廣州黃埔區實現GDP4313.76億元，僅次于天河區，且已形成5大(dà)千億級和3大(dà)五百億級産業集群；
-截至目前，黃埔區已集聚中(zhōng)小(xiǎo)企業超4萬家，高新技術企業超2,500家，國家級專精特新「小(xiǎo)巨人」企業61家，國家級「單項冠軍」18家；
-黃埔區正着力打造以大(dà)灣區國創中(zhōng)心等爲引領的「2+3+N」戰略科技創新平台集群，集聚各類科研機構超1,000家，
新型研發機構集聚度和創新能力處在全國前列。
*黃埔科學城｜圖據網絡
但從生(shēng)活體(tǐ)驗來看，黃埔科學城卻是僅能滿足基本需求的「生(shēng)活窪地」：區域内商(shāng)業以寫字樓底商(shāng)爲主，充斥着
各色奶茶店(diàn)、小(xiǎo)型快餐店(diàn)；現有爲數不多的購物(wù)中(zhōng)心亦是目的性消費(fèi)居多。
在黃埔科學城工(gōng)作的朋友對我(wǒ)說，時常感覺這是一(yī)座「白(bái)領工(gōng)廠」，雖然這裏日夜燈火(huǒ)通明，但并不是「萬家燈
火(huǒ)」的生(shēng)活氣息，也沒有可以「喘息」片刻的地方，是一(yī)個不想多待片刻的「工(gōng)作場所」。
有着相似感受的還有周邊的住戶，一(yī)位朋友告訴我(wǒ)住在黃埔最頭疼的是沒有地方吃飯、逛街，開(kāi)車(chē)去(qù)天河又(yòu)是各
種停車(chē)難、排隊久。
*據相關數據，黃埔科學城周邊有54個住宅小(xiǎo)區，其中(zhōng)12個配有别墅戶型。
對大(dà)悅彙來說，「事業高地」與「生(shēng)活窪地」反差下(xià)的黃埔科學城，是其闡述「生(shēng)活文化」品牌本質的上佳選擇，
甚至可以說是量身定制之選。
而且，黃埔科學城兼具商(shāng)務客群和家庭客群的特征，不僅可爲項目提供穩定、多元的客流，也将打磨大(dà)悅彙爲不
同類型客群提供「觸手可及的美好生(shēng)活」的能力，是這一(yī)産品線走向更大(dà)市場的理想「實驗基地」。
看點3：看點頗多的空間改造
廣州黃埔大(dà)悅彙操盤團隊面對的是一(yī)個商(shāng)業面積6萬方、地鐵21号線「神舟路」上蓋、地下(xià)2層地上4層半的項目，
從區位和空間來看優勢顯著
區位：連接天河核心區與黃埔科學城腹地，可通過地鐵21号線以及橫貫黃埔科學城的科學大(dà)道-開(kāi)泰大(dà)道等便捷的
地面交通輻射區域，可便捷吸納全域客流（項目周邊常駐人口約25萬）
空間：擁有總面積近5,000m²公共空間，包括1個站前廣場、1個天台花園以及可串聯整個園區的3大(dà)下(xià)沉廣場，
立體(tǐ)空間可營造極佳的遊逛探索體(tǐ)驗。
然而由于種種原因，項目原有的優勢并未得到充分(fēn)發揮，比如建築外(wài)立面沿主幹道科學大(dà)道展開(kāi)，原本可借由極
佳的展示面和可見度打造區域地标，但卻維持在與周邊寫字樓相似的風格；
以及，公共空間原本可開(kāi)發爲周邊客群進入項目的重要節點，和引導顧客遊逛動線的重要場景，然而卻由于缺乏
管理而基本處于荒置狀态。
*項目改造前實景圖
針對上述情況，操盤團隊對整體(tǐ)空間進行了針對性的「揚長改造」，大(dà)緻分(fēn)五個層面。
1）改造外(wài)立面凸顯地标屬性
以幹淨利落、可見度極佳的玻璃幕牆替代原有大(dà)面積封閉的外(wài)立面，并引入了黃埔區首個裸眼3D大(dà)屏
（亦是大(dà)悅城體(tǐ)系内首個亮相），與周邊寫字樓形成顯著差異，強化商(shāng)業氛圍；
2）煥新屋頂公園展示屬地文化
除了對屋頂公園的整體(tǐ)改造（包括原有的轉角處、階梯空間），以綠植景觀優化場景、提升休閑氛圍外(wài)，還結合兩大(dà)
主力店(diàn)廣州酒家和覔書(shū)店(diàn)的文化氣質，打造嶺南(nán)文化立體(tǐ)彩繪牆，與裸眼3D大(dà)屏形成視覺呼應；
*上圖爲廣州酒家效果圖，下(xià)圖爲覔書(shū)店(diàn)效果圖
3）更新室内空間呈現強主題品位空間
對地上三層分(fēn)别以水、金、光元素爲主題進行整體(tǐ)打造，且每層樓均配有藝術裝飾，契合周邊客群對空間的「品位」追求；
*上圖爲L1層意向圖，下(xià)圖爲L2層意向圖｜僅供參考
4）營造三大(dà)下(xià)沉廣場強化生(shēng)活氣息
針對三大(dà)下(xià)沉廣場嵌入地下(xià)、貫穿園區的「隐藏彩蛋」特性及高可達性（其中(zhōng)兩大(dà)廣場連通地鐵站人流量最大(dà)的地鐵口），
分(fēn)别以「逐光」、「聽(tīng)潮」、「迎風」爲主題，配合大(dà)型藝術裝置以及綠植景觀，營造觸手可及的生(shēng)活氣息和舒适休
憩及社交氛圍；
5）升級地下(xià)通道提升遊逛體(tǐ)驗
面積2萬方的B1-B2層地下(xià)通道與下(xià)沉廣場相連，是項目「隐藏彩蛋」空間的主體(tǐ)，在對其升級中(zhōng)，操盤團隊延續
下(xià)沉廣場的休憩氛圍，将其打造爲自然生(shēng)态元主題街區，以采光天井、綠植以及星光燈點綴其間，提升了遊逛體(tǐ)驗。
*效果圖僅供參考
「揚長改造」後，「三大(dà)下(xià)沉廣場+2萬方地下(xià)通道」将如同毛細血管般貫穿整個園區，疊加地上4層半的低
壓迫感層高，以及站前廣場+裸眼3D巨幕+屋頂公園的縱向空間，将使得項目在空間上呈現強烈的易到達性，
更像是融入園區的公共空間。
看點4：高屬地契合度的品牌組合
空間場景之外(wài)，大(dà)悅彙「生(shēng)活文化」品牌本質的另一(yī)大(dà)集中(zhōng)體(tǐ)現是獨特的品牌組合，同時這也是對其「得意生(shēng)
活社交場」SLOGAN的最好闡述。
*SLOGAN普通話(huà)的含義是「稱心滿意，達到心裏預期而歡暢」；粵語（dak1 ji3 ）的含義是「有趣、特别、令人感興趣」。
從業态構成及占比來看，項目主要業态爲餐飲、娛樂及服務等，其中(zhōng)餐飲占比近半，既有廣府菜，也有湘菜、
東北(běi)烤肉、杭幫菜、西北(běi)菜等，可滿足來自天南(nán)海北(běi)的「新廣州人」的味蕾。
回歸到對「生(shēng)活文化」品牌本質的「解題思路」來看，高頻(pín)剛需的餐飲無疑是聚集人氣、營造區域生(shēng)活氣息的第一(yī)步。
具體(tǐ)到門店(diàn)，從已露出的信息來看，除了引入大(dà)比例的首店(diàn)，操盤團隊還從周邊客群需求出發與品牌方共創、
提升屬地契合度：太二酸菜魚、西塔老太太等連鎖餐飲品牌專門爲項目定制了包間。
從主力店(diàn)來看，項目的三大(dà)主力店(diàn)分(fēn)别爲金聲金逸電(diàn)影院（黃埔首店(diàn)）、覔書(shū)店(diàn)（廣州首店(diàn)）、一(yī)年四季·24小(xiǎo)時智
能健身，三大(dà)次主力店(diàn)則是優衣庫、廣州酒家、星聚會KTV，覆蓋了周邊客群的餐飲、娛樂、健身、休閑等需求。
在我(wǒ)看來，廣州黃埔大(dà)悅彙在品牌組合維度最大(dà)的特點是高屬地契合度，至少體(tǐ)現在兩個層面——
首先是對城市性格的理解：廣州是一(yī)座曆史文化底蘊深厚、具有濃郁生(shēng)活氣息的城市，既有快節奏的一(yī)面也有慢(màn)
生(shēng)活的一(yī)面，「既要奮鬥也要好好生(shēng)活」是廣州人的共識；
其次是對區域客群特征的了解：作爲人才湧入的核心區域之一(yī)，近年來黃埔區吸納了數量可觀的高學曆、高淨值
的「新廣州人」，他們既希望融入本地生(shēng)活、體(tǐ)驗廣府文化和美食，也希望能夠享受到一(yī)線城市的便利和多樣性
生(shēng)活方式。
比如，項目引入的金聲金逸電(diàn)影院是廣州老牌戲院金聲電(diàn)影院與金逸影城的共創之作，爲廣州「首個獨具現代西
關色彩的電(diàn)影院」，集電(diàn)影、藝術、展覽與一(yī)體(tǐ)，可開(kāi)展一(yī)系列融合傳統經典與現代潮流的活動。
相較而言，覔書(shū)店(diàn)、星聚會KTV、一(yī)年四季·24小(xiǎo)時智能健身則是可滿足「新廣州人」生(shēng)活方式的「新勢力」。
*覔書(shū)店(diàn)劇場效果圖｜效果圖僅供參考
看點5：深耕會員(yuán)的深度運營思路
在運營層面，除了常規的會員(yuán)體(tǐ)系外(wài)，廣州黃埔大(dà)悅彙還根據周邊高新園區、企業及商(shāng)務人群集聚的特點，開(kāi)創
了企業會員(yuán)運營體(tǐ)系「企悅CLUB」，包含TO C端的企業員(yuán)工(gōng)權益，以及TO B端的企業定制服務。
*「企悅CLUB」是一(yī)站式全場景企業員(yuán)工(gōng)福利平台，通過整合以大(dà)悅彙爲核心的全鏈路多渠道資(zī)源，構築企業員(yuán)工(gōng)福利服務全
場景，覆蓋員(yuán)工(gōng)工(gōng)作/生(shēng)活個性化需求，助力企業提高員(yuán)工(gōng)幸福感和歸屬感。
TO C端的企業員(yuán)工(gōng)權益在常規會員(yuán)體(tǐ)系折扣權益基礎上推出企業會員(yuán)日（權益加磅）、企業會員(yuán)年度盛典（線下(xià)活
動）以及企業專屬勳章等全新形式。
TO B端的企業定制服務指結合場内消費(fèi)場景及品牌門店(diàn)，業主黃埔文化集團，中(zhōng)糧集團産業鏈以及園區内的企業
資(zī)源，爲企業提供定制服務，形成定制化方案——
比如，可滿足企業團建/集采的美食（早午晚餐、商(shāng)戶宴請、商(shāng)戶洽談等）、購物(wù)集采（企業員(yuán)工(gōng)禮品、商(shāng)務禮品、工(gōng)服定
制等）、娛樂團建（歡唱(chàng)、活動、出行、健身等）、企業下(xià)午茶（茶飲烘培）、場地出行（企業會議/活動等）等需求。
甚至，廣州黃埔大(dà)悅彙還專門爲企業會員(yuán)配置了公關經理，可根據需求進行産品組合，形成定制化方案。
可以說，企業會員(yuán)運營模式不僅是項目會員(yuán)體(tǐ)系的亮點，可有效激活周邊企業客群的消費(fèi)活力，也是大(dà)悅城體(tǐ)系
内的首次嘗試，是對大(dà)悅城服務體(tǐ)系的升級和豐富，體(tǐ)現了新産品線的創新性。
通過「企悅CLUB」，廣州黃埔大(dà)悅彙也在幫助不同企業建立連接，成爲企業間的交流平台，不僅體(tǐ)現了項目深度
運營的能力，也有助于營造聯系更加密切的黃埔科學城「大(dà)社區」，進而推動建立具有人情味的「公共生(shēng)活」。
*在「春日喚醒計劃」活動中(zhōng)，廣州黃埔大(dà)悅彙成功實現了極飛科技、梅賽德斯奔馳與雲升科學園的聯動
看點6：注重屬地文化的推廣思路
推廣維度，廣州黃埔大(dà)悅彙将在導入大(dà)悅城控股的集團資(zī)源、開(kāi)展城市級青年潮流活動基礎上，通過自主舉辦以
及聯動場内商(shāng)戶、園區企業等形式舉辦強屬地文化特征的圈層活動，而業主黃埔文化集團的屬地文化資(zī)源也将成
爲重要加持。
自主舉辦：廣州黃埔大(dà)悅彙将推出原創活動品牌「彙有好市」市集，結合不同的節點持續運營、更新市集主題，
爲周邊白(bái)領及居民提供豐富的場景和消費(fèi)體(tǐ)驗；
聯動：結合場内商(shāng)戶及自有資(zī)源開(kāi)展豐富的生(shēng)活方式活動，如聯動金聲金逸電(diàn)影院舉辦天台觀影會/主題電(diàn)影展/
脫口秀/舞台劇等，聯動一(yī)年四季健身房舉辦戶外(wài)瑜伽，聯動太二酸菜魚、霸王茶姬、BENCH COFFEE等品牌落
地限時快閃活動等；
業主加持：落地漢服文化節、非遺市集、電(diàn)影展、燈光秀、草坪音樂會等大(dà)型屬地文化活動，進一(yī)步提升項目聲
量及影響力。
據了解，項目将在運營期内保持每周舉辦活動的頻(pín)率，以兼具密度和質量的推廣活動豐富黃埔科學城片區白(bái)領及居民的生(shēng)活。
可以初步斷定，這一(yī)推廣思路不僅能夠幫助項目周邊的「新廣州人」建立屬地文化認同感，還将成爲項目的高識别度标簽，
後期極有可能赢得更廣泛客群的關注和到訪。
2022年，大(dà)悅城控股推出「大(dà)悅彙」産品線，引發了行業的廣泛關注。
從即将亮相的大(dà)悅彙首個項目「廣州黃埔大(dà)悅彙」來看，這一(yī)産品線一(yī)方面承襲了大(dà)悅城長期以來的精品思路深入生(shēng)活本身，
将品質生(shēng)活方式帶給更大(dà)範圍的客群；
另一(yī)方面也延續了其創新基因（比如廣州黃埔大(dà)悅彙在系統内首個亮相的裸眼3D大(dà)屏、首個企業會員(yuán)體(tǐ)系），極有可能将反向賦能其
他産品線，推動整體(tǐ)更新叠代。
在華南(nán)以及整個大(dà)灣區迎來空前發展機遇的當下(xià)，在國内最具生(shēng)活氣息的廣州，在有「生(shēng)活窪地」之稱的黃埔科學城，這樣
一(yī)座以營造「美好生(shēng)活場景」爲目标的全新産品線首個項目「廣州黃埔大(dà)悅彙」可以說是正當其時。
對于全新産品線「大(dà)悅彙」的後續表現，CRR也将持續關注。
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